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潘石屹:商业常识帮助我逃离泡沫

时间:2017-09-08 23:50:55来源: 东盟华商在线

11月10日,应北京大学国家发展研究院教授张维迎的邀请,SOHO中国董事长潘石屹做客张维迎《经济学原理》课堂,和同学们分享了自己的经营体验和人生智慧。本文为潘石屹的演讲实录。

张维迎:今天课上讲到了关于企业家的理论,于是我们请到了一位著名的企业家——

潘石屹先生。关于他的故事很多,不需要我过多介绍。我认识他已经有二十多年了,他是一位十分具有企业家感觉的成功人士。我们知道当初的万通集团与万通六君子,最后分出了六个公司,而且每个公司都经营得很出色。潘石屹旗下的公司,就是著名的SOHO中国。不仅国内,在国际上,潘石屹也具有很高的名望。下面,我们就以热烈的掌声欢迎潘石屹先生。

潘石屹:同学们好。我欠你们张教授一个人情,所以在这几年里,他每年都会给我布置一些任务。我记得,他担任光华管理学院院长的时候,每年要让我来三天时间,面试学生。我有这么个特点,只要在我对面的人紧张,我就很紧张。每一个学生面试的时间有二十分钟,他被面试很紧张,我面试他也很紧张;他紧张二十分钟就走了,但我还得这样二十分钟二十分钟地紧张下去……所以每次三天以后,人生都不好了……

  你们张教授为什么能用动我呢?因为我的老婆是他介绍的。在我们那个年代,像我这样长相的人,找对象是非常困难的。张教授帮我解决了这个很大的问题。他和我是同乡,我们那有个风俗习惯,谁当了媒人,逢年过节要送猪头给他。所以,他一见我就会问,猪头呢?我说咱都到了北京城,给你带个血淋淋的猪头来,怪吓人的。所以我从来没给他送过猪头,可给他做的贡献不少。

  在我的印象中,张教授很爱他的学生,而每一届的学生也都非常喜欢你们的张教授。为了讲这个课,张教授给我打了两次电话,说,你就讲点小故事就行了。他没有说具体讲什么故事,但我能理解他的意思。因为中国的企业家,不爱讲故事,爱讲大理论,上来就一会儿道,一会儿佛,一会儿神,一会儿鬼……都不靠谱。我前不久去参加了一个学校的国际顾问委员会,我跟中国的另外一位著名企业家一起参加,我就很紧张。因为在这种学校里,大家都是研究理论的,都是辛辛苦苦研究了几十年的正道。所以他一上去讲的话,我就有点坐不住,就提前走了。

  今天讲什么故事呢?关于我的故事,“编”的太多了。有个人曾化名叫“李勇”,写了一篇《我和潘石屹的故事》,居然有好多商学院把它作为案例来讲。我的孩子在美国上学,他同学的父母是斯坦福大学毕业的博士,看完这个案例之后居然也说,写得太好了。前不久,还有导演看到之后说这个故事写得太好了,要拍电影。但,这个故事是假的,我根本没有认识过李勇这个人。所以这篇文章,只要我看到就说,没有李勇这个人,这是假的。但假的居然有好多人相信,因为把我的故事写的太好了。

  所以张教授让我讲小故事,我还是有点担心,因为一个人要真正地做成一件事情,做好一番事业,背后还应当有理论思想的指导。如果没有思想的指导,就一定会偏离方向。一旦偏离方向,事情肯定做不好。所以任何一个人做成了事情,背后的思想和思考是十分重要的。

  今天就想给大家讲一件事情,我认为最重要的事情,是值得跟大家分享的事情,也是处在这个时代的每一个人应该知道的事情:我们所处的时代,到底是一个什么样的时代?这个时代到底有什么特点?

  只有认清了这个事情,才不会南辕北辙,背道而驰。我想了很久,觉得这个时代和以往任何一个时代都不一样。要用一个特点来描述它,就是这是一个谁也离不开谁的时代。以往的时代是可以的。比如,几十年前,我们的村子,除了盐是从别的地方运来的,剩下的吃的、穿的、用的,就在村子里解决。可是今天,我们任何一个人,不必说作成功的企业家,搞出色的学术研究,如果离开了别人,生活都不能自理。现在到我们的村子里去看,吃的面都是陕西的面粉、山西的面粉。我们是一个农业为主的村子,曾经是天天种小麦、种玉米的地方,现在吃的东西,反而是别的省过来的。所以,在今天,如果有一个观点,认为离开了别人能够去创业,能够成为一个成功的企业家,基本上是不可能的。我们喝的水,是别人提供的;穿的衣服,是别人提供的;用的手机,……昨天我看到一本书,书里有一句话,给我特别大的启发:当今这个时代,人类最重要的需求,第一位的需求是四个字,合作共赢。这个时代,人们对合作的需求比对粮食的需求要高,比对衣服的需求要高。有了合作共赢的精神,你就有吃的东西,事业就能成功。如果一个人性格非常内向,说不管别的人,只管自己的一亩三分地,是非常难成功的。我觉得,这一点我深有体会,愿意在今天和每一个人分享。我想今天先把这个话题提炼出来,我们一起探讨。

  上个月,我去美国,见了一些学校的校长,回到国内,也见了一些学校的校长。美国的学校,包括斯坦福、哥大、哈佛、普林斯顿、耶鲁、杜克等等,他们的校长提出的第一个观点,无一例外的是,办学方针的国际化、多元化。他们觉得,不同文化、不同背景、不同肤色的学生之间的学习,比老师的教授,还要重要。这就是他们办学的理念。我又见了清华的校长,我觉得他讲的是“永恒”,讲的是几百年以后的中国要怎么办,几百年以后的清华要怎么办。他讲到了民族、国家的永恒。结果,我刚走过了一个星期,他不永恒了,调到环保部去了。所以我觉得比较奇怪。又见到北大的校长,他给我传递的信息是,我们一定要办成全世界一流大学。这个是目标,但我认为具体要做的,就是国际化、多元化,这一定是趋势。多元化了,不同肤色、不同经济背景、不同宗教信仰、不同价值观以及所有不同的人在一起,相互去学习,相互去判断,不断去寻求真理,用一生来寻找。我觉得这是特别重要的。

  接下来,按照张老师的要求,讲故事吧。我想讲三个故事,也是我人生三个比较重要的转折点。

  第一个故事发生在1992年。我们六个人创业,赚到了第一笔钱。我们创业的时候,还有一个故事,你们的张教授到了牛津大学去读书。他在双安商场双榆树这边的一个宿舍,就成了我们六个人筹划的地方。等张教授从牛津大学毕业回来的时候,要占股份,说创业是在我的宿舍里面创业的。要是张教授在国内的话,我们一起就算七个人了,在他的房子里面创业,他能不占股份吗?

  90年,我们成立了万通公司,到91年,我们赚到了第一笔钱。都是二十岁出头的人,赚到第一笔钱非常兴奋。我记得冯仑常常说一句话:你看看,我们没钱的时候都赚到钱了,现在有钱了,不知道要赚多少钱!这已经成了他的一句口头禅了。他这句话也给了我们很大的信心。我们也觉着可以赚很多钱,就不断地在海南岛炒房炒地。几单之后,炒其中一个楼房的时候,突然王功权提出:这房子有没有产权证啊?我说,你说的这个问题非常重要。我们不能只认钥匙,万一把钥匙拿过来,房产证不是我们的,不也白搭么。他就派我去海口市规划局去查一下,有没有这个证件。

  那时候有没有房产证,就是规划批没批,有没有土地证这些证件。我去查的时候,海口规划局的一个干部说不让查。我想,不让查,王功权给我的任务怎么去完成呢?结果碰到一个朋友,就和他说,要查查一个项目有没有规划的审批,这个规划局的干部就不让我查。他说:海南岛人你还不知道,我给你出个主意,五斤橘子,两条三五烟,带上去,百分之百让你查。

  我完全按照他说的,买了五斤橘子,两条三五烟,带着上去了。把东西往桌上一放,这小伙子把抽屉打开,橘子倒到里面,烟放到里面,给我一个大本子,说你自己去看去。我就自己看。查了一下我们的项目,是有(证件)的。我这人特别好学习,除了看完自己的,我还要看看别的项目的。我就一个一个看,五斤橘子两条三五烟不能看一个数就走啊。

  当时海口的常住人口好像是十五万人,还有我们这些跑着去的,没有户口的人,大概也有十五万人,一共就有三十万人。我把海口市规划批了的面积,也就是市政配套费都递交了的,加起来,除了一下海口的人口,我记得数字是四十九平方米。当时北京的人均住房面积是七点四平方米,而海南刚刚建省,在海口这样一个不富裕的地方,电都没有,一个红绿灯都没有的地方,建房子要接近五十平方米,北京才七平方米多。这就是房地产泡沫啊,跑的越早越好。于是我就赶紧跑到北京来,做了第一个项目,在阜成门这边,万通新世界广场,赚了不少钱。海口的企业家,多少企业家,基本上全军覆没,出来的很少。

  有好多人说,我们几个人,能够从海口这边逃着出来,能够从海南岛的92、93年房地产泡沫里逃着出来,非常聪明,很有远见。其实呢就是算数,就是建筑面积除一个人口数。就是常识。不要把这些商业的东西搞的多神秘,一会儿佛了,一会儿道了,一会儿鬼了,一会儿神了,没有这么神秘的东西,就是要尊重常识。当全中国最好的城市,人均住房面积只有七平方米的时候,你作为海口,接近五十平方米,就是有问题的。所以就能逃到北京来,发展得还不错。

  现在冯仑的口头禅就是:我们从海南岛逃出来了,北京的CBD一半是我们建的。当然有星城国际、我们建的SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、阳光100几个项目,我们六个人出来,把北京一半的CBD建起来了。如果是当年没个常识,我们还在海南岛呆着,早就破产了。所以这个是第一个故事,我总结的道理就是,不要把任何事情看得太深,要尊重常识。当然张教授讲的这些曲线、数学模型,该学的也要学学。这东西有点太复杂了,他出一本书就送我一本,没有一本是我能看得懂的。

  讲第二个故事吧。到北京来,我们做了万通新世界广场,赚了好多钱,赚的当时都没有概念了。因为当时土地增值税还没出台,成本很低,我记得每平方米的土地的价格是两千七百块钱,建安费几千块钱,最终成本是五千到六千块钱。最后销售的价格是三四万块钱。赚完钱后,我看到一张报纸,记得是香港的《明报》。94年95年的时候,全世界都说北朝鲜在闹饥荒,可是记者去不了北朝鲜。所以在北朝鲜闹不闹饥荒没人知道。结果《明报》的记者就通过卫星的照片看了一下,朝鲜半岛上面,从“三八线”分开,北边的一部分黑灯瞎火的,南边的一部分灯火通明。这个人就写了一篇文章,说一个地方富裕不富裕,GDP和这个地方的明亮程度有很大的关系。所以这个“三八线”是分界线,北朝鲜就没灯,南朝鲜灯就特别多。

  我看完以后,感觉很有道理。以后到什么地方去赚钱,就得顺着光走,到光明的地方去赚钱。但我手里也没有卫星啊,我怎么能够看到光呢?我有汽车,所以我就开着汽车,绕着环路转了一下,只要绕到北京的西边,就黑灯瞎火的,国务院的部委从来不加班的,一到晚上就全是黑压压的一片。只要到了东边,就灯火通明。按照这个道理,越光明的地方,GDP越高,越光明的地方就越有钱。我就不能在西边,应该到东边去做,就到了国贸周围。所以我们SOHO中国,围绕着国贸桥方圆一公里的地方,大概做了十二三年,也才有了冯仑说的这句话:我们从海南岛来的,建了北京百分之五十的CBD。所以这个是我的第二个故事,就是到光亮的地方去,顺着光明走。

  第三个故事,今天,中国的房地产是一个什么样的情况。政府说房地产是自助产业,要健康理性地看待房地产。我是怎么看呢。今天中国的房地产,跟1992年海南岛的房地产是一样的,所有的情况都是一样的:过剩,房子非常多。在过去的十几年时间,当北京的人均住房面积只有七平米多的时候,住房需求大,房价就压不下来。我们的温家宝总理,每年出一个政策,压房价,叫“国八条”了、“国六条”了、“国四条”了、新的“国四条”了,一年一个文件,压不下来。因为基本的需求在。可是到了今天,我们的人均住房面积是多少呢?现在已经是三十多平方米了,接近四十平方米了。而每年增长的速度是多少呢?每年竣工的面积是十二亿平方米,如果是六亿城镇人口的话,就是每个人每年增加两平方米。五年过去,所有城镇人均住房面积就能增加十平方米。这是一个了不起的数字。所以到今天为止,我们看二线城市、三线城市,烂尾楼、空置楼房非常多。在这样的情况下,不仅房子没有充分利用起来,钢材、水泥的需求量也大幅度下跌。我记得08年09年,钢材的价格是六千块钱一吨,而今天钢材的价格是一千九百块钱一吨。换算成斤,没有一斤大白菜贵。中国的钢材,要从巴西和澳大利亚把铁矿石运过来,再和中国的铁矿石一比一混合,到高炉里加热才能冶炼出来。大白菜呢,是一个小籽,放到地里,浇点水,就能长出来。现在钢材的价格还不如大白菜的价格贵,因此,房子的过剩,钢材的过剩、水泥的过剩,数量是非常大的。

  所以,作为一个明智的开发商,又到了一个选择的时候。选择背后的道理,是常识。不要想的太复杂,东西多了之后,价格就不行了。有好多人问,你说房价会跌吗?我不敢说。为什么呢,因为还有一个央行。全世界的央行,自从有了以来,就滥发货币。中国的央行是这样的,外国的央行也是这样的。如果他把存款准备金再降低,利率再降低,市场上的钱多得不得了,好赖房价也会涨。可是从基本面来说,基本的需求已经大大地满足了,闲置的房子非常的多。

  我就思考,当我们的资源这样的过剩,每一个城市的房子没有充分利用起来,我们应该做什么事情?想了差不多三年时间,海内外看了一圈,差不多想明白了。要做什么事情呢?就是利用今天最有力的,最普及的技术——互联网的技术,把资源充分地利用起来。像滴滴打车,Uber,能够把汽车的资源利用起来一样。手机上的一个APP,把多少汽车管理的中间环节给消灭了。可以想象一下,出租车公司的利润,管理部门的寻租,一个APP,把所有的资源都调动起来了。这就是互联网的力量。他并没有给这个城市增加一辆车,可是把车的效率充分地利用起来了。就我自己,我的汽车每天利用的时间就是半个小时,其他的时间全都闲置,多大的浪费。如果是把每一辆汽车的利用率翻上一番,从半个小时利用到一个小时,从一个小时到两个小时,这是多好的事情。互联网做到了。还有一个叫AIRBNB的软件,不知道你们用没用过,国外基本上全用这样一个软件。他就是把零零散散的对住房的需求,和全世界的房子链接在一起。没有给社会增加一套房子,可是把每一套房子的利用率充分地提起来了。

  做别的东西我不会,但我看到中国的办公楼空置率特别多。我们能不能通过一个软件,把对这些闲置空间的需求都利用起来?我们做了一个共享空间,名字叫SOHO3Q。做完这个SOHO3Q 之后,毛大庆从万科辞职了,要创业。我说SOHO3Q 先给你提供一个办公室,你先在这办公。他一边办公一边琢磨,结果做了一个跟我一样的东西。他问我怎么看,我说毛大庆,你在万科的时候,跟我们一样,跟SOHO一样,在过去的二十年时间,给中国的房地产做了巨大的贡献。无论房地产的名声多坏,要很客观地来看,十年前建的房子,就没今天建的房子好,二十年前建的房子,就没十年前建的房子好。所以,房子的进步速度是非常大的。而建了这么多房子,把中国从人均五平方米、七平方米的住房面积,增加到接近四十平方米,这就是房地产开发商的贡献,是为这个社会做了有益的事情。可是今天,在全都过剩的时代,我们再去建房子已经没有意义了。我们应该做的事情,是把已有的、没有充分利用起来的资源利用起来。

  所以,我们现在做的,就是这样的事情。技术呢,就是要充分地利用互联网技术。什么叫互联网技术?就是在手机上面全搞定。

张维迎:潘石屹先生的演讲很精彩,他核心的思想就是,很多企业家的判断力是来自于常识。能不能在再加一个故事,你当时为什么下海?

潘石屹:我下海那年是1987年。当时我在一个单位,这个单位是一个国务院的部委。现在呢,变了妾了,它的名字叫中石油。我就在这个单位里面,收入非常高。我记得我的工资收入是一百零一块钱,而我爸爸是工作了好几十年,又犯错误又平反,他的工资是六十九块钱。可是我在单位天天无所事事。在我们这个机关里面,八百多个人,除了一个调度室的人有点正经事情,剩下的事情,工会、妇联、宣传、组织部,包括我在的部门叫做总经济师办公室,什么事都不干。确实是百无聊赖。

  我分进去的第二年,又从别的学校来了一个女同事。我们科长说,陪这个女孩子去领个办公桌去。我说好,因为后勤部在哪我都比较熟悉。我就带着这个女孩,去领这个办公桌去。当时,我们领一个办公桌,然后每一个人发件石油工人穿的棉袄,就算成为石油战线上的一员了。帮这个女孩儿把棉袄领了,然后就来挑桌子。两个抽屉的桌子,挑了一个小时,我说咱们拿着个桌子赶紧回去吧。她说,潘石屹你可不知道,这张桌子要陪我一辈子的,我得仔细挑。

  我感慨,真是啊,要在机关里呆着,我就得和这个桌子陪上一辈子。所有的东西都不会变化的。我回去以后一晚上,我就琢磨,我说我得下海,就跑到深圳去了。这就是我下海的经历。

(责任编辑:邓新华)


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