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别要指望中国楼市会崩盘

来源: 东盟华商在线  日期:2018-11-26 22:04:29  点击:9905 
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    文:章建民
   进入今年下半年以来,中国房地产市场凉意袭人,许多城市原来火热的楼市进入了下行通道,一些地方纷纷开始对楼市政策进行松绑,开发商普遍感觉日子难过,土地流拍明显增加。尤其是进入金九银十以来,楼市依然清淡,甚至有人预言,中国楼市将出现崩盘。
   据来自统计部门信息,楼市“入冬” 四大一线城市10月二手房价全下跌。数据显示,北京、上海和广州的二手房价格环比均下降0.2%,深圳下调0.6%。这是四大一线城市二手房价格今年内首次集体下滑。
   面对当下楼市,一方面楼市有过冬的迹象,而另一方面从银行到地方政策,对房贷利率和城市落户政策有所松动。然而,来自高层的信息,似乎对于这一波房地产调控立场依然是非常坚定。因此,在密集的房地产调控措施下,中国二手房市场率先迎来拐点,北上广深四大一线城市10月的二手房价格集体下跌,引发中国楼市“入冬”预期倍增。
    一线城市如此,那么,其他大中城市中,天津、杭州、厦门、宁波等10个城市的二手房价格也都走低,其中厦门价格下调幅度最大,环比下跌0.9%。三亚、丹东等因投资推涨房价的城市,10月也迎来二手房价格回调。
新建住宅方面,绝大多数城市的价格延续上涨之势,但厦门、温州、三亚、深圳四地的新房价格环比走低,价格下跌城市比9月增加一个;环比的最大跌幅达0.5%,比9月增0.3个百分点。
    不过,业内专家认为,一手房价格之所以坚挺,在于预售证发放节奏加快,部分高价楼盘正积极入市,反倒是二手房的价格更像晴雨表,更能反映市场情况。
  房价过快上涨,即是中国领导人一个心病,也是政府面对的主要民生问题。房子用来住的,不是用来炒的,此言似乎农村老太太也能倒背如流。但一直以来,各种遏制房价上涨的措施此前一直未能达到预期效果。今年7月31日,中国最高层召开会议时,对调控楼市做出严厉表态,提出“坚决遏制房价上涨”的政令,让楼市调控成为地方官员的政治任务。
   不过,现实是,中国土地财政和大于180万亿广义货币的影响,房价下跌带来的不仅仅是财政和银行业的巨大影响,更对于整个社会不稳定带来压力,一些地方政府也在力求稳定楼市,并不愿看到房价大幅下调。业界有消息指,上海安徽等地推出大幅度优惠打折的开发商,近期曾被相关部门约谈,有的地方甚至已经成立稳定房地产协调领导小组。
   据中国媒体报道,一些业内人士也认为,开发商面对资金压力,主动促销的做法显示部分房地产企业已有以价换量的心态,中国房地产的“买家市场”正在到来。上海宝山的一个项目甚至传出购房送宝马汽车,变相降价卖房。新楼盘降价后,业主抗议新售价低于自己购买价的“降价维权”事件也在北京、长沙、杭州等地上演。年底将至,杭州大部分银行房贷利率上浮比例均有所下调,相比高位时普遍下降5%左右,回到年初的水平。

   许多业内人士认为,中国楼市已经“入冬”,未来几个月开发商还将继续打“价格战”,房价会继续震荡下行。而房地产企业对明年预期普遍不乐观,尽管今年的任务差不多完成,但考虑到为明年做准备,年底必将加快抢收。而抢收最直接的方法就是价格战,一些龙头房地产企业大范围打折,其他企业也会纷纷效仿。
  另一方面,限购、限贷、限售的密集调控下,土地市场也遭遇寒流。据统计,今年前三季度,全国300城市共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约是去年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。
   目前地价、售价都受到严格限制,开放商已经没有什么空间……以前可拿可不拿的地都会拿,现在可拿可不拿的地,就不拿了。
   有分析预计,土地市场下行情况下,地方政府迫于税收和土地财政压力,可能采取让地方大国企“托市”的措施,以保持土地市场整体热度。
   近期也有观点警告,投机行为导致大量中国房屋空置,一旦房地产市场出问题,空置住宅的业主就会争相抛售,导致价格螺旋式下跌。
   不过,地方官员却对中国楼市的整体走势并不悲观。他们相信,房地产依然是中国宏观经济的压舱石,政府绝对不可能盲目打压房地产,而且许多地方城市建设,民生工程,甚至教育医疗卫生事业,都离不开土地财政的支持,许多地方政府真正从企业税收得到的财政收入非常有限,土地出让收入,依然是城市收入主要来源,一旦市场降温过快,一定会给予政策支持。
   那么到底中国房地产市场走向如何呢?我认为房地产市场,其实客观地反映了中国整体经济形势,更是直接地体现当下中国景况,经济下行,房地产绝对不可能独善其行,房地产发展必须靠经济来支撑,客观地说,中国经济完全没有国外媒体说得如此糟糕,当然也没有国内一些媒体说得如此美,中国经济确实存在问题,甚至有些结构性问题还非常严重,中国经济一方面面临着爬坡的艰难,另一方面面临是前行中坎越来越多,同时还面临着改革深水处,改革开放初期的摸石子过河已经无法仿效,所以,整体而言,中国经济所出现问题是前所未有,需要更大胆量和更加改革开放。但必须承认,中国经济发展有着独特的制度和体制优势,这些优势正是西方国家所没有的,所以,中国完全可以集中力量办大事、办好事。更何况中国还有独特而又巨大的市场和消费潜力,因此完全可以负责地说,中国经济即使最困难,也没有出大事,更不可能出现经济危机。
   如果说中国经济没有大问题,那么房地产何来大问题呢?因此,可以这样认为,一切认为中国房地产将崩盘说法是谬误。因为,对于中国经济形势,中国国家主席习近平已经有了非常坚定的判断。11月5日上午,在上海国家会展中心举行的首届中国国际进口博览会开幕式上,习近平发表主旨演讲。在谈到对中国经济发展前景,习近平指出,大家完全可以抱着乐观态度。中国经济发展健康稳定的基本面没有改变,支持高质量发展的生产要素条件没有改变,长期稳中向好的总体势头没有改变。对于这三个没有改变,也是习主席多次强调的。
   因此,面对中国经济的未来,我们有理由相信,房地产随着这几年进一步上涨,上涨动能在消退,这是正常现象。2019年楼市政策,包括调控政策、信贷政策等会出现松动。中国房地产市场正如一辆在轨道前行火车,脱轨颠覆没有可能,只是不会像过去哪样飞速奔驰,但是也会缓慢地前行,更绝对不要指望中国房地产市场崩盘,除非中国出现不可预测的情况,楼市有泡沫,坍塌无可能。

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